ระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร

งานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร

Infrastructure system for housing development

บุญส่ง ธัญกิจ ¹  จิรวัฒน์ ดำริห์อนันต์ ²

¹นักศึกษาปริญญาเอก ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จ.ปทุมธานี

²ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จ.ปทุมธานี

 

บทคัดย่อ

ข้อกำหนดเกี่ยวกับงานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรได้กำหนดไว้ในกฎหมายหลักได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543  ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง  และข้อกำหนดที่ออกโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดอีก  77 ฉบับ  รวมทั้งกฎหมายและมาตรฐานอื่นที่เกี่ยวข้องอีกหลายฉบับ  จึงทำให้มีความยุ่งยากซับซ้อนในการทำความเข้าใจหรือนำไปใช้งานสำหรับผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน และผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อบ้านจัดสรร  บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรวบรวมข้อกฎหมาย  ข้อกำหนดและมาตรฐานต่างๆ   และจัดให้เป็นหมวดหมู่เพื่อให้สะดวกต่อการอ้างอิงและนำไปใช้งาน  พร้อมทั้งบ่งชี้ความแตกต่างของข้อกฎหมาย ข้อกำหนดและมาตรฐานต่างๆ เหล่านั้น   จากนั้นได้วิเคราะห์ความเหมาะสมของการนำข้อกำหนดของงานระบบสาธารณูปโภคดังกล่าวแต่ละประเภทมาใช้  และเสนอรายการสาธารณูปโภคที่ควรมีสำหรับหมู่บ้านจัดสรร  วิธีการศึกษาประกอบด้วยการศึกษาเอกสาร รวบรวมข้อกฎหมาย ข้อกำหนด มาตรฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องและเอกสารอ้างอิงอื่นๆ  รวมทั้งรวบรวมข้อคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ เพื่อนำมาวิเคราะห์ความเหมาะสมของระบบสาธารณูปโภคแต่ละประเภท   ซึ่งผลการศึกษาพบว่า สามารถจำแนกหมวดหมู่งานระบบสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรรได้ 3 หมวดหมู่  ได้แก่ ทรัพย์ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานจำนวน 10 รายการ  ระบบสาธารณูปโภคเพื่อความปลอดภัยจำนวน 6 รายการ และระบบสาธารณูปโภคด้านอื่น ๆ จำนวน 3 รายการ  และได้จำแนกความแตกต่างที่มีของระบบสาธารณูปโภคแต่ละประเภทไว้ในรูปของตาราง  รวมทั้งได้เสนอรายการสาธารณูปโภคที่ควรมีสำหรับหมู่บ้านจัดสรรไว้ 19 ประเภท  โดยที่ 10 ประเภทถูกกำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และกฎหมายประกอบ และอีก 9 ประเภทที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นประเภทที่ควรจัดให้มีและได้มาตรฐานเพื่อความปลอดภัยและความเหมาะสมในด้านต่างๆ

คำสำคัญ: ระบบสาธารณูปโภค  หมู่บ้านจัดสรร  พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน  ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน

Abstract

Legal provisions of infrastructure system for housing development  have been enacted in the primary laws such as the Land Development Act, B.E. 2543 (2000), an announcement of the Central Land Development Commission, 77 stipulations issued by the provincial land development Commission. This includes other laws and standard requirements. Several issues can cause the complexity to understand and apply for land development designers, inspectors and house buyers. The purpose of this article is to gather all relevant laws, acts, legal provisions and other standards, categorize them for the convenience in making reference and application, identify the differences, analyze the appropriateness  for applying  legal provisions of  infrastructure system  and present the lists of infrastructure system that housing development would rather have. The methodology consists of gathering documents from relevant laws, acts, legal provisions, other standards and references, including collecting comments from experts to analyze the appropriateness of infrastructure system. The result of this work shows the 3 categories of Infrastructure system: 10 issues of central property and fundamental infrastructure system, 6 issues of infrastructure system for safety and 3 issues of other types of infrastructure system. Each type of infrastructure system is classified and showed in a Table. Researcher also presented 19 issues of Infrastructure system in which 10 of them have been mentioned in the Land Development Act, B.E. 2543 (2000) and other laws and 9 of them should be provided with the standard for safety and appropriateness in various terms.

Keywords: Infrastructure system , housing development , Land Development Act , Legal provisions of infrastructure system

1.      คำนำ

ในประเทศไทย ภาครัฐได้ตรากฎหมายหลักที่เกี่ยวกับการสร้างสังคมที่อยู่อาศัยไว้ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน)  [1]  และพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522  (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร)  [2]  ซึ่งเป็นกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับการทำโครงการหมู่บ้านจัดสรร  แม้ว่า  พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินจะถูกใช้มาแล้วกว่า 13  ปี  แต่ในปัจจุบันก็ยังมีปัญหาอีกหลายประการในส่วนของการนำกฎหมายไปปฏิบัติ  และหนึ่งในประเด็นเหล่านั้นคือ “ ระบบสาธารณูปโภค ”

พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินบัญญัติไว้ในมาตรา 43  ว่า “ สาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ”   ดังนั้นสิ่งใดจะถือว่าเป็นสาธารณูปโภคก็อาจแตกต่างกันออกไปในแต่ละโครงการ  ขึ้นอยู่กับว่าโครงการนั้น ๆ ระบุไว้ในแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตไว้ว่ามีอะไรบ้างที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการนั้น  ซึ่งแม้ว่าบทบัญญัตินี้จะทำให้มีความชัดเจนว่าสิ่งใดเป็นสาธารณูปโภคในโครงการหนึ่งๆ ก็ตาม แต่ก็อาจทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำกันของรายการและระดับมาตรฐานของสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ ได้  รวมทั้งปัจจุบันข้อกำหนดของสาธารณูปโภค ยังเกี่ยวข้องกับกฎหมายอีกหลายฉบับ  เช่น  พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2528  พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550   (ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม.) [3]  ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดต่าง ๆ ฯลฯ เป็นต้น จึงทำให้มีความยุ่งยากต่อการนำไปใช้ในการออกแบบและตรวจสอบความถูกต้อง  อันอาจทำให้ผู้บริโภคอาจไม่ได้รับประโยชน์สูงสุดอันเนื่องมาจากการออกแบบที่ไม่ได้มาตรฐานและไม่เหมาะสมกับการใช้งานจริง  เป็นเหตุให้ที่ผ่านมามีการร้องเรียนและฟ้องร้องกันไปยังส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน  สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค

2.      ข้อกำหนดสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร

ข้อกำหนดเรื่องสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรมีอยู่ในกฎหมายและมาตรฐานหลายฉบับ  ดังนี้

2.1   ประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดิน เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชย์กรรม พ.ศ. 2544 [4] ได้กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อกำหนด  ประกอบด้วย 

1.       ขนาดของโครงการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ขนาดเล็ก ขนาดกลาง และขนาดใหญ่

2.       การกำหนดขนาดที่ดินแปลงย่อย สำหรับการจัดสรรเฉพาะที่ดิน ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์

3.       ระบบและมาตรฐานของถนน  ทางเดินและทางเท้า การต่อเชื่อมภายนอก

4.       ระบบระบายน้ำและการบำบัดน้ำเสียและการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล

5.       ระบบและมาตรฐานของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่จำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม แรส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่และการบริหารชุมชน

2.2   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม. และข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดอื่น ๆ  อีก 76 จังหวัด  ได้กำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินไว้ 8 หมวด ซึ่งจะแตกต่างกันในรายละเอียดของแต่ละหมวด  ประกอบด้วย

หมวดที่ 1 หลักเกณฑ์การจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน  โดยกำหนดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ทั่วไปในการจัดสรรที่ดิน

หมวดที่ 2 ขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรร  โดยกำหนดขนาดของที่ดินจัดสรร เป็น 3 ขนาด ได้แก่ ขนาดเล็ก ขนาดกลาง ขนาดใหญ่ และกำหนดขนาดที่ดินแปลงย่อยสำหรับการจัดสรรเฉพาะที่ดิน ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์

หมวดที่ 3  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข โดยกำหนดเกี่ยวกับการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล

หมวดที่ 4  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม โดยกำหนดเกี่ยวกับ ระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย

หมวดที่ 5  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการคมนาคม การจราจร และความปลอดภัย  โดยกำหนดเกี่ยวกับขนาดของถนนของที่ดินจัดสรร  ขนาดถนนสาธารณะประโยชน์ที่เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรร  ทางเดินและทางเท้า   สะพาน สะพานท่อ และท่อลอด  ติดตั้งป้ายสัญญาณจราจร  ระบบไฟส่องสว่างและติดตั้งหัวดับเพลิง

หมวดที่ 6  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณูปโภค  โดยกำหนดเกี่ยวกับระบบไฟฟ้า ระบบประปา และระบบโทรศัพท์

หมวดที่ 7  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการผังเมือง  โดยกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการฝังเมือง

หมวดที่ 8  ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการอื่นที่จำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม การส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่และการบริหารชุมชน  โดยเป็นการกำหนดไว้เกี่ยวกับ  สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา   โรงเรียนอนุบาล  และพื้นที่สำหรับเป็นสำนักงานนิติบุคคล

2.3   ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2554) [5]  ซึ่งมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2556 ได้กำหนดเกี่ยวกับขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรร อีก 1 ประเภท ได้แก่ขนาดเล็ก  (พิเศษ)

2.4   ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการซึ่งต้องจัดทำรายงาน การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ และแนวทางการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม [6] ได้กำหนดให้การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไปหรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่นั้น ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามประกาศข้อ 3  ลำดับที่ 28 ในตารางเอกสารท้ายประกาศ 1

2.5          พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 [7] ได้กำหนดเกี่ยวกับ    ”ทรัพย์ส่วนกลาง” ซึ่งเป็นสิ่งที่เกี่ยวข้องกับสาธารณูปโภคไว้ในมาตรา 15  ว่า ทรัพย์สินที่ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ประกอบด้วย (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด  (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน  (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน  (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด  (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48(1)  (10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล  (11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา

2.6          กระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548  (กฎกระทรวงหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร)  [8]  ได้จำแนกประเภทของงานระบบที่ต้องตรวจสอบ ไว้ในข้อ 17 (ข)  และ(ค)  ได้แก่ ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม  และระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย ตามลำดับ

2.7          พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 [2]  ที่ตราขึ้นนั้น ได้ยกเลิก กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง ตามมาตรา 3  โดยที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ฉบับที่ 3 (พ.ศ. 2543) [9] ได้กำหนดขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและมาตรการ ในด้านการควบคุม เกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร โดยที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535)[10] ได้เพิ่มเติมบทบัญญัติว่าด้วยการแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนการดำเนินการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร แทนการขออนุญาต เพื่อให้เกิดความสะดวก และรวดเร็ว (มาตรา 39 ทวิ)  รวมทั้งปรับปรุงอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นในการบังคับการตามพระราชบัญญัตินี้ให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น  และพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2550 )[11]  เป็นบทกำหนดเพื่อส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย รวมทั้งได้รับการพัฒนาและปรับปรุงคุณภาพชีวิตได้ดีขึ้น โดยการได้การยกเว้น ผ่อนผัน หรือกำหนดเงื่อนไขในการปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารบางประการ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับความมั่นคงแข็งแรงหรือความปลอดภัยของอาคาร

ในส่วนของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคนั้น ได้แก่ มาตรา 8 ซึ่งให้รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารมีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนด ดังนี้

(1) ประเภท ลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน ขนาด เนื้อที่ และที่ตั้งของอาคาร

 (2) แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบประปา ก๊าซ ไฟฟ้า เครื่องกล ความปลอดภัยเกี่ยวกับอัคคีภัยหรือภัยพิบัติอย่างอื่น และการป้องกันอันตรายเมื่อมีเหตุชุลมุนวุ่นวาย

(3) แบบ และจำนวนของห้องน้ำและห้องส้วม

(4) ระบบการจัดการเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของอาคาร เช่น ระบบการจัดแสงสว่างการระบายอากาศ การปรับอากาศ การฟอกอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล

(5) ลักษณะ ระดับ ความสูง เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคาร หรือแนวอาคาร

(6) ระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า ทาง หรือที่สาธารณะ

(7) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารบางชนิดหรือบางประเภท ตลอดจนลักษณะและขนาดของพื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นดังกล่าว

2.8          กฎกระทรวงฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 [12] ได้กำหนดเกี่ยวกับความหมายของตึกแถวและอาคารอื่นๆ ซึ่งต้องติดตั้งป้ายการได้รับการเป็นผู้อนุญาต ในขณะที่ทำการก่อสร้างอาคาร

2.9          กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ( กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ) [13] ได้กำหนดเกี่ยวกับระบบป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่า สำหรับอาคารสูง

2.10      กฎกระทรวงฉบับที่ 39 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ( กฎกระทรวงฉบับที่ 39 ) [14]  ได้กำหนดความหมายของห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด และอาคารที่อยู่อาศัยรวม ที่เกี่ยวกับ การกำหนดแบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบการป้องกันอัคคีภัย แบบและจำนวนของห้องน้ำและห้องส้วมระบบการจัดแสงสว่างและการระบายอากาศ และระบบจ่ายพลังงานไฟฟ้าสำรองสำหรับกรณีฉุกเฉินเพื่อประโยชน์แห่งความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม และการผังเมือง ประกอบด้วย หมวดที่ 1 แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย  หมวดที่ 3  ระบบการจัดแสงสว่างและการระบายอากาศ

2.11      กฎกระทรวงฉบับที่ 41 (พ.ศ. 2534) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (กฎกระทรวงฉบับที่ 41) [15]  มีข้อกำหนดเกี่ยวกับ ที่จอดรถ และอาคารจอดรถ

2.12      กฎกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ.2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  (กฎกระทรวงฉบับที่ 47) [16] ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับ บันไดและประตูสู่บันไดหนีไฟ

2.13      กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ) [17]  ได้กำหนดความหมายของห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด ที่อยู่อาศัยรวม และอาคารประเภทอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน เนื้อที่ ที่ตั้งของอาคาร ระดับ เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคารหรือแนวอาคาร และระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่างอาคารกับถนน ทางเท้าหรือที่สาธารณะ เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรมและการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร

2.14      ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544      ( ข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร) [18] กำหนดคุณสมบัติของอาคาร เช่น หมวดที่ 1 วิเคราะห์ศัพท์  หมวดที่ 3 ลักษณะต่าง ๆ ของอาคาร  หมวดที่ 4 บันไดและบันไดหนีไฟ  หมวดที่ 5 แนวอาคารและระยะต่าง ๆ  หมวดที่ 7 ระบบการจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ  การะบายน้ำ และการกำจัดมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล  หมวดที่  8 แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบการประปา ไฟฟ้า  ก๊าซ  และการป้องกันอัคคีภัย  หมวดที่ 9  อาคารจอดรถ ที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถ  เป็นต้น

2.15      ข้อบังคับของคณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยว่าด้วยมาตรฐานระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการในนิคมอุตสาหกรรม พ.ศ. 2555 (ข้อบังคับ กนอ.ว่าด้วยมาตรฐานสาธารณูปโภค) [19] กำหนดเกี่ยวกับระบบสาธารณูปโภคประกอบด้วย หมวด 1 ระบบถนนภายในหรือทางเชื่อมต่อกับถนนหรือทางภายนอกนิคมอุตสาหกรรมบริการ หมวด 2 ระบบระบายน้ำฝนและระบบป้องกันน้ำท่วม  หมวด 3  ระบบประปา  หมวด 4 ระบบบำบัดน้ำเสีย  หมวด 5 ระบบสื่อสารโทรคมนาคม  หมวด6 ระบบไฟฟ้า  หมวด 7 ระบบดับเพลิงและระบบป้องกันอุบัติภัย หมวด 8 ระบบการจัดการกากอุตสาหกรรม มูลฝอย และสิ่งปฏิกูล และหมวด 10 ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

2.16      ข้อบังคับการไฟฟ้านครหลวง ว่าด้วยอัตราค่าบริการการใช้ไฟฟ้า พ.ศ. 2536  [20] กำหนดเกี่ยวกับระบบไฟฟ้าได้แก่ ส่วนที่ 1 การขอใช้ไฟฟ้าแรงดันต่ำกรณีทั่วไป  ส่วนที่2  การขอใช้ไฟฟ้าแรงดันต่ำกรณี ส่วนที่ 3 การขอใช้ไฟฟ้าแรงดันสูง ระบบแรงดันไฟฟ้า 12,000 หรือ 24,000 โวลต์ เป็นต้น

2.17      มาตรฐานการติดตั้งทางไฟฟ้าสำหรับประเทศไทย พ.ศ. 2556 [21] กำหนดเกี่ยวกับมาตรฐานงานระบบไฟฟ้าสำหรับประเทศไทย ซึ่งการไฟฟ้านครหลวงและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคใช้เป็นมาตรฐานอ้างอิง

2.18      มาตรฐานไฟฟ้าสาธารณะ [22]  ซึ่งจัดทำโดยกรมการปกครองส่วนท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย ได้กำหนดมาตรฐานเพื่อใช้สำหรับการติดตั้งไฟฟ้าสาธารณะ

2.19      พระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543  ( พ.ร.บ. การขุดดินและถมดิน)  [23] ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับการขุดดินและการถมดิน

2.20      กฎกระทรวง กำหนดสิ่งที่สร้างขี้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 [19] ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับบทนิยาม “อาคาร”

2.21      มาตรฐานการป้องกันฟ้าผ่า ภาคที่1 ข้อกำหนดทั่วไป [25] ได้กล่าวไว้เกี่ยวกับ ความเสียหายจากฟ้าผ่า มาตรการป้องกัน และเกณฑ์พื้นฐานสำหรับการป้องกันสิ่งปลูกสร้างและสาธารณูปโภค

2.22      กฎกระทรวง กำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร สำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา พ.ศ. 2548 [26] ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร สำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา เพื่อให้บุคคลดังกล่าวมีโอกาสเข้าร่วมกิจกรรมต่าง ๆ ในสังคมได้

3.      วิธีการศึกษา

3.1    ศึกษาเอกสารที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 141  ฉบับ  ประกอบด้วยกฎหมาย ข้อกำหนด  ข้อบัญญัติ  ประกาศ  ระเบียบ  มาตรฐาน  คู่มือ  หลักเกณฑ์ ที่เกี่ยวข้องและอ้างอิง  แนวคิดทฤษฎี ข้อมูลสถิติต่างๆ เช่น พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง  พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร ฯลฯ เป็นต้น

3.2    รวบรวมข้อคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งจากวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยให้เป็นคณะอนุกรรมการมาตรฐานสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ประจำปี พ.ศ. 2555 จำนวน 14 ท่าน

3.3    นำข้อมูลที่ได้มารวบรวม และจัดเป็นหมวดหมู่เพื่อให้สะดวกต่อการอ้างอิงและนำไปใช้งาน พร้อมทั้งบ่งชี้ความแตกต่างของข้อกฎหมาย ข้อกำหนดและมาตรฐานต่างๆ เหล่านั้น จากนั้นได้วิเคราะห์ความเหมาะสมของการนำข้อกำหนดของงานระบบสาธารณูปโภคดังกล่าวแต่ละประเภทมาใช้  และเสนอรายการสาธารณูปโภคที่ควรมีสำหรับหมู่บ้านจัดสรร

4.      ผลการศึกษา

4.1    ผลการศึกษา สามารถจำแนกงานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ออกได้เป็น 3 หมวดหมู่ดังนี้

หมวดที่ 1 ทรัพย์ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน ประกอบด้วย 10 รายการ ได้แก่

1.  ทรัพย์ส่วนกลาง

2.  ระบบถนนและทางเท้า สะพาน  ท่อลอด

3.  ระบบการระบายน้ำ  และระบบป้องกันน้ำท่วม

4.  ระบบไฟฟ้า

5.  ระบบประปา และสุขาภิบาล

6.  ระบบโทรศัพท์และการสื่อสาร

7.  ระบบการบำบัดน้ำเสีย

8.  ระบบจัดการขยะมูลฝอย

9.  รั้วโครงการ

10.   สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา โรงเรียนอนุบาล พื้นที่สีเขียว

หมวดที่ 2  ระบบสาธารณูปโภคเพื่อความปลอดภัย ประกอบด้วย     6 รายการ ได้แก่

1.  ระบบระบายอากาศ

2.  ระบบไฟส่องสว่างสาธารณะ (Public Lighting)

3.  ระบบรักษาความปลอดภัย

4.  ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

5.  ระบบหนีภัย

6.  ระบบป้องกันฟ้าผ่า

หมวดที่ 3  ระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ  ประกอบด้วย 3 รายการ ได้แก่

1. ระบบโทรทัศน์ ดาวเทียม และเคเบิลทีวี

2. งานขุดดิน  ถมดินและกำแพงกันดิน

3. ระบบอื่น ๆ (ที่จอดรถ ทางเชื่อม สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการ)

4.2    ข้อกำหนด รายละเอียดและการจำแนกความแตกต่างของระบบสาธารณูปโภคแต่ละประเภท

4.2.1     ทรัพย์ส่วนกลาง  ซึ่ง พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน และข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินทั้ง 77 จังหวัดไม่ได้กำหนดทรัพย์ส่วนกลางไว้ แต่จากการศึกษาพบว่าทรัพย์ส่วนกลางควรประกอบด้วย  (1) ที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารที่เป็นที่ตั้งของสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  (2)  ถนน  ที่จอดรถ ทางเท้า และระบบการระบายน้ำ (3) สวน สนามเด็กเล่น  (4) คันกั้นน้ำและระบบป้องกันน้ำท่วม (5) สโมสร สระว่ายน้ำ  สถานที่ออกกำลังกาย (6) รั้วโครงการ (7) ป้ายโครงการ (8) ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อม และ (9) ทรัพย์อื่นใดที่รับโอนจากผู้จัดสรรที่ดินมาเพิ่มเติม หรือทรัพย์สินที่ใช้เงินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดซื้อมาเพิ่มเติมภายหลัง และมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับสมาชิก

4.2.2   ระบบถนนและทางเท้า สะพาน  ท่อลอด

  จากการศึกษาพบว่า ความแตกต่างขนาดของความกว้างเขตทางและผิวจราจรที่ใช้เป็นทางเข้าออกที่ดินแปลงย่อย ที่จำนวนที่ดินแปลงย่อยไม่เกินจำนวนแปลงตามขนาดจัดสรรที่ดิน ของแต่ละจังหวัดนั้น สามารถจำแนกความแตกต่างได้เป็น 25 กลุ่มจากทั้งหมด 77 จังหวัด โดยมีตัวอย่างความแตกต่างดังตารางที่ 1  และยังพบว่ามีความแตกต่างของข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรทั้ง 77 จังหวัด ในเรื่องสะพาน สะพานท่อ หรือท่อลอด ตามความกว้างของลำรางหรือคลองสาธารณะประโยชน์ที่ถนนตัดผ่าน  สามารถแยกออกได้เป็น 7 กลุ่มจังหวัดจากทั้งหมด 77 จังหวัด ดังตารางที่ 2  โดยการขออนุญาตสร้างสะพานดังกล่าวขึ้นอยู่กับหน่วยงานที่ดูแลแหล่งน้ำสาธารณะเหล่านั้น เช่น กรมเจ้าท่า กรุงเทพมหานคร การประปานครหลวง หรือกรมชลประทาน เป็นต้น

4.2.3   ระบบการระบายน้ำ  และระบบป้องกันน้ำท่วม

 (ก) ระบบการระบายน้ำ

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 76 จังหวัด ยกเว้นข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม.มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกแบบระบบการระบายน้ำคล้ายคลึงกัน ประกอบด้วย

(1)    การระบายน้ำที่ผ่านการใช้จากกิจกรรมและน้ำฝน  ต้องได้รับกากรออกแบบอย่างถูกต้องตามหลักวิชาการ

(2)    การระบายน้ำออกจากโครงการ จะต้องได้รับรับอนุญาตจากผู้รับผิดชอบแหล่งน้ำทิ้งนั้นๆ

(3)     ปริมาณน้ำฝน ใช้เกณฑ์ปริมาณฝนตกในรอบ 5 ปี ของจังหวัดนั้นๆ และสัมประสิทธิ์การไหลนองของน้ำฝน เฉลี่ยของที่ดินแปลงย่อยต้องมีค่าไม่ต่ำกว่า  0.6

(4)      ปริมาณน้ำเสีย ใช้เกณฑ์ปริมาณไม่ต่ำกว่าร้อยละ 95 ของน้ำใช้แต่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อครัวเรือนต่อวัน

(5)      ปริมาณน้ำไหลซึมเข้าระบบท่อระบายน้ำต่อวัน ต้องไม่ต่ำกว่า 20 ลูกบาศก์เมตร ต่อความยาวท่อระบายน้ำ  1  กิโลเมตร

(6)      ขนาดเส้นผ่าศูนย์กลางภายในของท่อระบายน้ำขนาดเล็กที่สุดไม่ต่ำกว่า 40 เซนติเมตรตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินฯกรุงเทพมหานครและอีก 72 จังหวัด และไม่ต่ำกว่า 60 เซนติเมตร ในจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และชลบุรี   ส่วนจังหวัดนครนายก ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับขนาดท่อระบายน้ำ

(7)    ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม. ได้กำหนดเพิ่มเติมแตกต่างจากข้อกำหนดจังหวัดอื่น ๆ ได้แก่การคำนวณขีดความสามารถการระบายน้ำ ของท่อระบายน้ำ โดยทั่วไปให้ใช้สมการแมนนิ่ง ตามข้อ 14.5 (4) ของข้อกำหนดดังกล่าว

ตารางที่ 1 ขนาดเขตทางและผิวจราจรของที่ดินจัดสรรแต่ละขนาด

ที่ดินจัดสรร	ขนาดที่ดิน	ขนาดความกว้างของเขตทาง(ความกว้างผิวจราจร,เมตร) ที่ใช้เป็นทางเข้าออกที่ดินแปลงย่อย ที่จำนวนที่ดินแปลงย่อยไม่เกินจำนวนแปลงตามขนาดจัดสรรที่ดิน   ตามข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินแต่ละจังหวัด
		ประกาศคณะกรรมการจัดสรรกลาง[4]	นนทบุรี[27]และอีก 12 จังหวัด	สระแก้ว[28]และอีก 5 จังหวัด	กทม.[3]และอีก 9 จังหวัด	อุดรธานี[29]	จันทบุรี[30]
ขนาดเล็ก(พิเศษ)	-	8  (6)	8  (6)	8  (6)	8  (6)	8  (6)	8  (6)
ขนาดเล็ก	ไม่เกิน 99 แปลง	8 (6)	8 (6)	8  (6)	9 (6)	9 (6)	10 (6)
ขนาดกลาง	100-299 แปลง	12  (6)	12  (8)	12 (8)	12  (8)	12 (8)	12 (8)
	300-499 แปลง	16  (6)	16  (12)	16 (12)	16 (12 )	16 (12 )	16 (12 )
ขนาดใหญ่	500 แปลงขึ้นไป	16  (6)	18  (13)	20 (15)	18 (13)	20 (15)	20 (15)

 (ข) ระบบป้องกันน้ำท่วม

จากการศึกษาพบว่ามีเพียง ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม. เท่านั้นที่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบป้องกันน้ำท่วม ได้แก่ในกรณีที่ระบบป้องกันน้ำท่วมใช้แบบพื้นที่ปิดล้อม (Polder System) ให้จัดสร้างคันกั้นน้ำถาวรสูงกว่าระดับน้ำสูงสุดที่เคยเกิดขึ้นในอดีต หรือที่คาบอุบัติไม่น้อยกว่า 50 ปีไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร ถ้าเป็นคันดินต้องมีผิวจราจรกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ล้อมรอบพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดิน โดยให้ถือว่าคันกั้นน้ำดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน และจะต้องมีการตรวจซ่อมบำรุงให้มีสภาพการใช้งานไม่ด้อยกว่าเดิม

กรณีจังหวัดอื่นๆ ที่ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบป้องกันน้ำท่วมนั้น  นอกจากจะใช้ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กทม. เป็นต้นแบบแล้ว ผู้ศึกษาขอนำเสนอ ข้อบังคับ กนอ.ว่าด้วยมาตรฐานสาธารณูปโภค  ได้แก่ กรณี พื้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่มีลักษณะเป็นที่ลุ่มและมีน้ำท่วมขัง จะต้องก่อสร้างคันกั้นน้ำล้อมรอบพื้นที่โครงการเพื่อป้องกันน้ำท่วมคันกั้นน้ำต้องมีความสูงกว่าระดับน้ำท่วมสูงสุดในรอบ 10 ปี แต่ต้องไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร หรือกรณีพื้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เสี่ยงต่ออุทกภัย คันกั้นน้ำต้องมีความสูงกว่าระดับน้ำท่วมสูงสุดในรอบ 70 ปี  โดยมีระยะส่วนเผื่อความสูง (Free Board) ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เพื่อนำมาประยุกต์ใช้

กลุ่ม จังหวัด	ความกว้าง ลำรางหรือคลอง	ชนิดสะพานหรือท่อลอดที่ต้องทำ	กลุ่มจังหวัด
1	ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับสะพาน	-	จังหวัดนครนายก[31]
2	น้อยกว่า 2 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ	จังวัดพิจิต[32]และลพบุรี[33]
	มากกว่า 2 เมตร	สะพาน
3	น้อยกว่า 2 เมตร	ท่อลอด	กทม.[3]และอีก 37 จังหวัด
	ตั้งแต่ 2 ถึง 5 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ
	มากกว่า 5 ถึง 10เมตร	สะพานช่วงเดียว
	มากกว่า 10 เมตร	สะพาน
4	น้อยกว่า 3 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ	จังหวัดปทุมธานี[34]และอีก 21 จังหวัด
	มากกว่า 3 เมตร	สะพาน
5	น้อยกว่า 3 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ โดยมีขนาดเส้นผ่าศูนย์กลางไม่ต่ำกว่า100 เซนติเมตร	จังหวัดจันทบุรี[30]และอีก 11 จังหวัด
	มากกว่า 3 เมตร	สะพาน
6	น้อยกว่า 4 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ	จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์[35]
	มากกว่า 4 เมตร	สะพาน
7	น้อยกว่า 5 เมตร	สะพานหรือสะพานท่อ	จังหวัดชลบุรี[36]
	มากกว่า 5 เมตร	สะพาน

ตารางที่ 2  ชนิดของสะพาน สะพานท่อหรือท่อลอดตามความกว้างลำรางและคลองที่ถนนตัดผ่าน

4.2.4   ระบบไฟฟ้า

จากการศึกษาพบว่า ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด กล่าวไว้ ที่หมวด 6 เพียงว่า “ระบบไฟฟ้า  ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีระบบไฟฟ้าและดำเนินการจัดทำตามแบบแปลนแผนผังที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยราชการ หรือองค์การของรัฐซึ่งมีหน้าที่ควบคุมเรื่องไฟฟ้า”  ดังนั้นผู้ศึกษาจึงได้เสนอเพิ่มเติมโดยอ้างอิงข้อบังคับการไฟฟ้านครหลวง [15]  ให้เป็นข้อกำหนดได้แก่   (1) ขนาดเครื่องวัดหน่วยไฟฟ้าต่ำสุด ดังตารางที่ 3 (2) ขนาดสายเมนเข้าอาคารและเครื่องป้องกันกระแสเกิน  (3) มาตรฐานสายไฟฟ้าและบริภัณฑ์ๆไฟฟ้า (4) การต่อลงดิน และ (5)  ความเข้มของแสงสว่าง ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 39  ดังตารางที่ 4

ตารางที่ 3  กำหนดสำหรับขนาดเครื่องวัดหน่วยไฟฟ้าต่ำสุดสำหรับที่ดินจัดสรรที่ใช้ก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย

ลำดับที่	ขนาดพี้นที่แบ่งแปลง (ตารางวา)	เครื่องวัดหน่วยไฟฟ้า
		แอมแปร์	จำนวนเฟส
1	ไม่เกิน 60	5 (15)	1
2	61-100	15 (45)	1
3	101-200	30 (100)	1
4	เกินกว่า 200	50 (150)	1

ตารางที่ 4  ความเข้มของแสงสว่าง

ลำดับ	สถานที่ (ประเภทการใช้)	หน่วยความเข้มของแสงสว่าง(ลักซ์)
1	ที่จอดรถ	50
	ที่จอดรถและอาคารจอดรถ (ข้อบัญญัติ กทม.)	100
2	ช่องทางเดินภายในอาคารอยู่อาศัยรวม	100
3	ห้องพักในโรงแรมหรืออาคารอยู่อาศัยรวม	100
4	ห้องน้ำ ห้องส้วมของโรงงาน โรงเรียน โรงแรม  สำนักงาน หรืออาคารอยู่อาศัยรวม	100

4.2.5   ระบบประปา และสุขาภิบาล

จากการศึกษาพบว่าปัจจุบัน ในการจัดทำระบบประปาสำหรับการจัดสรรที่ดินนั้น

(ก)    ขนาดของมิเตอร์ประปาสำหรับแบบบ้านแต่ละแบบ เช่น บ้านเดี่ยว  บ้านแฝด บ้านแถว หรือ อาคารพาณิชย์ นั้น   การประปานครหลวงไม่ได้มีข้อกำหนดไว้ว่าในการออกแบบหรือการขอใช้มาตรวัดน้ำนั้นต้องมีขนาดขั้นต่ำเท่าใด  แต่โดยปกติขนาดที่เจ้าของจัดสรรที่ดินจัดให้หรือประชาชนขอติดตั้งมาตรวัดน้ำจะเป็นขนาด   ½ นิ้ว และขนาด  ¾ นิ้ว  โดยมีปัจจัยในการตัดสินใจที่ปริมาณการใช้น้ำและค่าใช้จ่ายในการติดตั้ง เป็นประเด็นสำคัญ

(ข)    ท่อจ่ายน้ำในโครงการจัดสรรที่ดิน  ปัจจุบันการประปานครหลวงจะร่วมมือกับโครงการจัดสรรที่ดิน  เพื่อให้การประปานครหลวงเป็นผู้ดำเนินการออกแบบและเป็นผู้ดำเนินการวางท่อประปาในโครงการจัดสรรที่ดินเอง ภายใต้รูปแบบ ข้อกำหนด และมาตรฐานการประปานครหลวง   โดยเจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย

4.2.6   ระบบโทรศัพท์และการสื่อสาร

จากการศึกษาพบว่า  ปัจจุบันมีผู้ประกอบการให้บริการโทรศัพท์พื้นฐานและระบบสื่อสารอื่น ๆ หลายราย  และผู้ประกอบการแต่ละรายเหล่านั้นจะเป็นผู้ลงทุนดำเนินการเกี่ยวกับระบบต่าง ๆ ของระบบโทรศัพท์และระบบสื่อสารอื่น ๆ  ดังเช่น ระบบอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเอง  โดยไม่เป็นภาระหรือค่าใช้จ่ายของเจ้าของโครงการฯ และผู้จัดทำโครงการฯเป็นเพียงผู้ประสานงานเท่านั้น

4.2.7   ระบบการบำบัดน้ำเสีย

จากการศึกษาพบว่า  ความแตกต่างของข้อกำหนดเกี่ยวกับระบบการระบายน้ำเสียน้ำ สามารถจำแนกความแตกต่างได้เป็น 7 กลุ่มจากทั้งหมด 77 จังหวัด ได้แก่  กลุ่มที่ 1 จำนวน 1 จังหวัด   กลุ่มที่ 2 จำนวน 54 จังหวัด   กลุ่มที่ 3 จำนวน 1 จังหวัด   กลุ่มที่ 4 จำนวน 16 จังหวัด  กลุ่มที่ 5 จำนวน 1 จังหวัด  กลุ่มที่ 6 จำนวน 1 จังหวัด และกลุ่มที่ 7 จำนวน 3 จังหวัด โดยข้อกำหนดส่วนใหญ่จะใช้เหมือนกันตามกลุ่มที่ 2  ส่วนความแตกต่างในกลุ่มอื่นๆ นั้นจะเป็นข้อกำหนดที่เพิ่มขึ้นมากน้อยของแต่ละกลุ่ม  สำหรับข้อกำหนดกลุ่มที่ 2 สรุปข้อกำหนดได้ดังนี้

1.  น้ำที่ผ่านการใช้จากทุกกิจกรรมในแปลงที่ดินจัดสรรถือเป็นน้ำเสียที่จะต้องได้รับการบำบัดให้มีคุณสมบัติเป็นไปตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์  เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมหรือกฎหมายอื่นที่ใช้บังคับ จึงจะระบายลงสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้งได้

2.  ระบบบำบัดน้ำเสียจะเป็นประเภทระบบบำบัดอิสระเฉพาะแต่ละที่ดินแปลงย่อยหรือประเภทระบบบำบัดกลางที่รวบรวมน้ำเสียมาบำบัดเป็นจุดเดียวหรือหลายจุดก็ได้

3.  ระบบบำบัดน้ำเสียทุกประเภทจะต้องมีบ่อตรวจคุณภาพน้ำทิ้งที่สามารถเข้าไปตรวจสอบคุณภาพน้ำทิ้งได้ตลอดเวลา

4.2.8   ระบบจัดการขยะมูลฝอย

จากการศึกษาพบว่าการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูลในโครงการจัดสรรที่ดินนั้น ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด  ได้กำหนดให้เป็นไปตามข้อบัญญัติท้องถิ่น  โดยการคิดปริมาณมูลฝอยที่เกิดขึ้นในอาคารที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยให้คิดจากอัตราการใช้ ปริมาณมูลฝอยไม่น้อยกว่า 2.40 ลิตรต่อคนต่อวัน สำหรับข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร  หรือ ปริมาณมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล 2.67 ลิตรต่อคนต่อวัน  สำหรับข้อบังคับ กนอ.ว่าด้วยมาตรฐานสาธารณูปโภค แต่สำหรับจังหวัดอื่นๆ ไม่ได้กำหนดรายละเอียดไว้

4.2.9   รั้วโครงการ

จากการศึกษาพบว่า ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด  ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับรั้ว  แต่รั้วที่สร้างขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะนั้น ถือเป็น ”อาคาร” ตามมาตรา 4  ของ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร  โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55 กำหนดให้   (1) รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ (2) รั้วหรือกำแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกำแพงกั้นเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับแนวสาธารณะเป็นมุมเท่าๆ กัน  และ (3) บ้านแถวต้องมีรั้วด้านหน้า ด้านหลังและเส้นแบ่งระหว่างบ้านแถวแต่ละหน่วย ตามข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร  ซึ่งในข้อที่ 3 น่าจะขัดกับกฎกระทรวงฉบับที่ 55  ข้อ 36 เนื่องบ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารไม่น้อยกว่า 2  เมตร เพื่อประโยชน์การป้องกันอัคคีภัย

4.2.10  สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา โรงเรียนอนุบาล พื้นที่สีเขียว

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ได้กำหนดไว้ดังนี้  (1) ให้กันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสวน สนามเด็กเล่น และหรือสนามกีฬา โดยคำนวณจากพื้นที่จัดจำหน่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ 5  ซึ่งจะต้องมีที่ตั้ง ขนาด และรูปแปลงที่เหมาะสมสะดวกแก่การเข้าใช้ประโยชน์และมีระยะแต่ละด้านไม่ต่ำกว่า 10 เมตร และไม่ให้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยหลายแห่ง เว้นแต่เป็นการกันพื้นที่แต่ละแห่งไว้ไม่ต่ำกว่า 1 ไร่ และให้ปลูกไม้ยืนต้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 25  ของพื้นที่สวน ตามหลักวิชาการของภูมิสถาปัตยกรรม  และควรเพิ่มให้มีพื้นที่สีเขียวอย่างน้อย  9  ตารางเมตรต่อคนเพื่อสุขภาพที่ดีของประชาชน ซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดพื้นที่สีเขียวในเขตเมืองขององค์การอนามัยโลก และ (2) ในกรณีที่เป็นการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องกันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล จำนวน 1 แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา และต้องจัดให้มีพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุกๆ 500 แปลง หรือทุกๆ 100 ไร่

4.2.11  ระบบระบายอากาศ

จากการศึกษาพบว่า ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบระบายอากาศ  แต่ กฎกระทรวงฉบับที่ 39   ได้กำหนดไว้ดังนี้  (1) ในกรณีที่จัดให้มีการระบายอากาศโดยวิธีธรรมชาติ ห้องในอาคารทุกชนิดทุกประเภทต้องมีประตู หน้าต่างหรือช่องระบายอากาศด้านติดกับอากาศภายนอกเป็นพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ  10 ของพื้นที่ของห้องนั้น ทั้งนี้ไม่นับรวมพื้นที่ของประตูหน้าต่าง และช่องระบายอากาศที่ติดต่อกับห้องอื่นหรือช่องทางเดินภายในอาคาร  และ(2) กรณีจัดให้มีวิธีการระบายอากาศในอาคารแบบวิธีกล ให้เป็นไปดังตาราง 5

ตารางที่ 5  อัตราการระบายอากาศโดยวิธีกล

ลำดับ	สถานที่	อัตราการระบายอากาศไม่น้อยกว่า จำนวนเท่าของปริมาตรของห้องใน   1 ชั่วโมง
1	ห้องน้ำ ห้องส้วม ของที่พักอาศัยหรือสำนักงาน	2
2	ห้องน้ำ ห้องส้วม ของอาคารสารธารณะ	4
3	ที่จอดรถที่อยู่ต่ำกว่าระดับพื้นดิน	4
4	อาคารพาณิชย์	4
5	ห้องพักในโรงแรมหรืออาคารชุด	7
6	ห้องครัวและที่พักอาศัย	12
7	ห้องครัวและสถานที่จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม	24

4.2.12  ระบบไฟส่องสว่างสาธารณะ (Public Lighting)

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ได้กล่าวไว้ในข้อ 28 เพียงว่า ต้องจัดให้มีระบบไฟส่องสว่าง เท่านั้น   ดังนั้นผู้ศึกษาจึงได้นำเสนอ มาตรฐานความต้องการแสงสว่างสำหรับไฟถนนและพื้นที่สาธารณะ โดยอ้างอิงมาตรฐานไฟฟ้าสาธารณะ [22]  เพื่อใช้เป็นข้อกำหนดของระบบไฟส่องสว่างสาธารณะสำหรับหมู่บ้านจัดสรร  รายละเอียดดังตารางที่ 6

ตารางที่ 6  ความต้องการแสงสว่างสำหรับไฟถนนและพื้นที่สาธารณะ

ประเภทถนน	ความส่องสว่างเฉลี่ยวัดในแนวระดับต่ำสุด (ลักซ์)
1.ถนนสายหลัก	15
2.ถนนสายรอง	10
3. ทางแยก	22
4. วงเวียนที่ไม่มีสัญญาณไฟจราจร	15
5. สวนสาธารณะ	10
6.สนามเด็กเล่น	50
7.ลานจอดรถสาธารณะ	15
8.ลานกีฬาชุมชน	50
9.สะพาน	30
10.ทางเดินเท้า (ฟุตบาท)	7

4.2.13  ระบบรักษาความปลอดภัย

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ไม่ได้กล่าวไว้เกี่ยวกับระบบความการรักษาความปลอดภัย  ผู้ศึกษาได้นำเสนอเกี่ยวกับระบบรักษาความปลอดภัย ตามข้อบังคับ กนอ.ว่าด้วยมาตรฐานสาธารณูปโภค [19]  และมาตรฐานหรือคู่มืออื่น ๆ ดังนี้

(1)    ต้องจัดให้มีสิ่งแสดงแนวเขตหรือขอบเขตหรือรั้ว อาคารที่ทำการตลอดจนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเพื่อตรวจตราและดูแลรักษาความปลอดภัยภาย ณ บริเวณที่มีความจำเป็น และทางเข้าออกเป็นประจำตลอดเวลา โดยต้องจัดให้มีการเฝ้าระวังเพื่อป้องกันเหตุร้ายที่อาจจะเกิดขึ้นและก่อความเสียหาย ตลอด 24 ชม. ซึ่งอาจพิจารณาเพิ่มจำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยหรืออุปกรณ์สำหรับการป้องกันภัยหรือระวังภัย หรือมีมาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆเช่นกล้องวงจรปิด วิทยุสื่อสาร เป็นต้น

(2)    ให้ใช้บัตรผ่าน  การเข้าออก หมู่บ้านโดยยานพาหนะของสมาชิก ให้ใช้บัตรผ่าน (Pass Card) แนบกับเครื่องอ่านอิเลคโทรนิคส์ ให้เครื่องกั้นทางเปิดปิดโดยอัตโนมัติ   และบุคคลภายนอก ที่จะเข้ามาในหมู่บ้าน ให้แลกบัตรผ่านพร้อมกับยินยอมให้ตรวจสัมภาระ และยานพาหนะจากพนักงานรักษาความปลอดภัย เมื่อกลับออกไปบุคคลภายนอกนั้น ต้องนำบัตรผ่านที่ประทับตราเลขที่บ้านที่ติดต่อ นำส่งคืนพนักงานรักษาความปลอดภัยพร้อมกับยินยอมให้ตรวจยานพาหนะ และสัมภาระอีกครั้งหนึ่ง

(3)      สมาชิกจะต้องจัดให้มีประกันอัคคีภัย  และภัยอื่นๆที่เกี่ยวกับทรัพย์สินในที่ดินแปลงจัดสรรตามมูลค่าราคาตลาดที่เป็นจริง  เพื่อเป็นประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงจัดสรรอื่นๆ

4.2.14   ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด ได้กล่าวไว้ในข้อ 28 เพียงว่า ต้องติดตั้งหัวดับเพลิงให้เป็นไปตามมาตรฐานของการประปานครหลวงเท่านั้น  กฎกระทรวงฉบับที่ 55 และกฎกระทรวงฉบับที่ 39 ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัย  ได้แก่

(1)    เสา คาน พื้น บันได และผนังของอาคารที่สูงตั้งแต่สามชั้นขึ้นไปต้องทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ

(2)    ผนังของตึกแถวหรือบ้านแถว ต้องทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ

(3)    ห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถวที่สร้างติดต่อกัน ให้มีผนังกันไฟทุกระยะไม่เกิน 5 คูหา

(4)     ครัวในอาคารต้องมีพื้นและผนังที่ทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ

(5)      ต้องมีวิธีการเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามที่กำหนดในกฎกระทรวงฉบับที่ 39 ดังตารางที่ 7

ตารางที่ 7  ชนิดและขนาดของเครื่องดับเพลิงแบบมือถือ

ชนิดหรือประเภท  ตึกแถว	ชนิดของเครื่องดับเพลิง	ขนาดบรรจุ ไม่น้อยกว่า
(1)  ห้องแถว  ตึกแถว  บ้านแถว  และบ้านแฝด  ที่มีความสูงไม่เกิน 2 ชั้น ต้องติดตั้งเครื่องดับเพลิงแบบมือถืออย่างใดอย่างหนึ่งตามชนิดและขนาดที่กำหนด จำนวนคูหาละ 1 เครื่อง	(1) น้ำอัดความดัน	10 ลิตร
	(2) กรด - โซดา	10 ลิตร
	(3) โฟมเคมี	10 ลิตร
	(4) ก๊าซคาร์- บอนไดออกไซด์	3 กิโลกรัม
	(5) ผงเคมีแห้ง	3 กิโลกรัม
	(6) เฮลอน (HALON 1211)	3 กิโลกรัม
(2)  อาคารอื่น ได้แก่อาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีตั้งแต่ 4 หน่วยขึ้นไป หอพัก และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่  3 ชั้นขึ้นไป ต้องติดตั้งเครื่องดับเพลิงแบบมือถืออย่างใดอย่างหนึ่งตามชนิดและขนาดที่กำหนดข้อที่ (1) จำนวนคูหาละ 1 เครื่อง และสำหรับดับเพลิงที่เกิดจากประเภทของวัสดุที่มีในแต่ละชั้นไว้ 1 เครื่อง ต่อพื้นที่อาคารไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร ทุกระยะไม่เกิน 45 เมตร แต่ไม่น้อยกว่าชั้นละ 1 เครื่อง	(1) โฟมเคมี	10 ลิตร
	(2) ก๊าซคาร์- บอนไดออกไซด์	4 กิโลกรัม
	(3) ผงเคมีแห้ง	4 กิโลกรัม
	(4)  เฮลอน (HALON 1211)	3 กิโลกรัม

(6)    ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว และบ้านแฝด ที่มีความสูงไม่เกิน       2 ชั้น ต้องมีระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ติดตั้งอยู่ในอาคารอย่างน้อย        1 เครื่อง ทุกคูหา   ถ้าความสูงเกิน 2 ชั้น ต้องมีระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ติดตั้งอยู่ภายในอาคารอย่างน้อย 1 เครื่อง ทุกชั้นและทุกคูหา และ

(7)     ควรจัดให้มีการตรวจสอบอุปกรณ์ของอาคาร สำหรับระบบป้องกันและระงับอัคคีภัยได้แก่ บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ    เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน ระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง  ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง  เครื่องสูบน้ำดับเพลิง  และหัวฉีดน้ำดับเพลิง  ตาม กฎกระทรวงหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร

4.2.15 ระบบหนีภัย

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด  ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบหนีภัย ในขณะที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55  ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบหนีภัยดังนี้

(1)    อาคารที่สูงตั้งแต่สี่ชั้นขึ้นไปและสูงไม่เกิน  23 เมตร หรืออาคารที่สูงสามชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นที่สามที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร นอกจากมีบันไดของอาคารตามปกติแล้ว ต้องมีบันไดหนีไฟที่ทำด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อยหนึ่งแห่ง

(2)    บันไดหนีไฟภายนอกอาคารต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร  และภายในอาคารต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร หรือ มีความกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร และไม่เกิน 150 เซนติเมตร ห้ามสร้างบันไดหนีไฟเป็นแบบบันไดเวียน สำหรับข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร

(3)    บันไดหนีไฟต้องมีความลาดชันน้อยกว่า 60 องศา เว้นแต่ตึกแถวและบ้านแถวที่สูงไม่เกิน 4 ชั้น ให้มีบันไดหนีไฟที่มีความลาดชันเกิน 60 องศาได้ และต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น หรือตึกแถวหรือบ้านแถวที่มีจำนวนชั้นไม่เกิน 4 ชั้น หรือสูงไม่เกิน 15 เมตร จากระดับถนน บันไดหนีไฟจะอยู่ในแนวดิ่งก็ได้แต่ต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น โดยมีความกว้างไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร ระยะห่างของขั้นบันไดแต่ละขั้นไม่มากกว่า 40 เซนติเมตร และติดตั้งในส่วนที่ว่างทางเดินด้านหลังอาคารได้ บันไดขั้นสุดท้ายอยู่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3.50 เมตร สำหรับข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร

(4)    ประตูหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟ มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร  หรือสูงไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร  ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47 ซึ่งมีความขัดแย้งกัน

(5)     ห้องแถวหรือตึกแถว ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อใช้ติดต่อถึงกันโดยไม่ให้มีส่วนใดของอาคารยื่นล้ำเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าว เว้นแต่การสร้างบันไดหนีไฟภายนอกอาคารที่ยื่นล้ำไม่เกิน 1.40 เมตร  และระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถวที่สร้างถึงสิบคูหา หรือมีความยาวรวมกันถึง 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถวนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร เป็นช่องตลอดความลึกของห้องแถวหรือตึกแถวเพื่อเชื่อมกับที่ว่างหลังอาคาร

(6)      บ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร  และระหว่างแถวด้านข้างของบ้านแถวที่สร้างถึงสิบคูหา หรือมีความยาวรวมกันถึง 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านแถวนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร เป็นช่องตลอดความลึกของบ้านแถว

(7)     บ้านแฝดต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตรและ 2 เมตรตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

(8)    ควรจัดให้มีการตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร ๆ ได้แก่  สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ  สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน   สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้  ตามกฎกระทรวงหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร

4.2.16  ระบบป้องกันฟ้าผ่า

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด  ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับระบบป้องกันฟ้าผ่า  มาตรฐานการป้องกันฟ้าผ่า ภาคที่1 ข้อกำหนดทั่วไป ได้กล่าวว่านอกจากการสูญเสียชีวิตมนุษย์แล้วผลกระทบของฟ้าผ่ากรณีบ้านพักอาศัยยังทำให้ การติดตั้งทางไฟฟ้าเกิดการเจาะทะลุ เกิดไฟไหม้และวัสดุเสียหาย  โดยความเสียหายจะเกิดกับวัตถุที่เปิดโล่งต่อจุดฟ้าผ่าหรือทางผ่านของกระแสไฟฟ้า และเกิดความล้มเหลวของบริภัณฑ์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์และระบบที่ติดตั้ง(เช่น เครื่องรับโทรทัศน์ คอมพิวเตอร์ โมเด็ม โทรศัพท์ เป็นต้น)

ผู้ศึกษาเสนอให้นำข้อกำหนดตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 13 ได้แก่  ต้องมีระบบป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่า ซึ่งประกอบด้วยเสาล่อฟ้า สายล่อฟ้า สายตัวนำ สายนำลงดิน และหลักสายดินที่เชื่อมโยงกันเป็นระบบสำหรับสายนำลงดินต้องมีขนาดพื้นที่ภาค ตัดขวางเทียบได้ไม่น้อยกว่าสายทองแดงตีเกลียว ขนาด 30 ตารางมิลลิเมตร สายนำลงดินนี้ต้องเป็นระบบที่แยกเป็นอิสระจากระบบสายดินอื่น  และระบบป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่าให้เป็นไปตามมาตรฐานเพื่อความปลอดภัยทางไฟฟ้าของสำนักงานพลังงานแห่งชาติ  โดยนำมาปรับปรุงความเหมาะสมเพื่อนำมาใช้สำหรับอาคารอยู่อาศัย อาคารพาณิชย์และระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร โดยเฉพาะอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นขึ้นไป รวมทั้งบริเวณพื้นที่สวนสาธารณะ 

4.2.17  ระบบโทรทัศน์ ดาวเทียม และเคเบิลทีวี

จากการศึกษาพบว่า ปัจจุบันมีผู้ประกอบการให้บริการระบบโทรทัศน์  ดาวเทียม  และเคเบิลทีวี หลายราย  และผู้ประกอบการแต่ละรายเหล่านั้นจะมีผู้เชี่ยวชาญเป็นผู้ดำเนินการติดตั้งให้กับลูกค้า  โดยไม่เป็นภาระหรือค่าใช้จ่ายของเจ้าของโครงการฯแต่เพื่อความเรียบร้อยสวยงามของอาคาร ในขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างอาคารนั้น  ผู้ดำเนินการโครงการฯ ควรจัดเตรียมจุดรองรับอุปกรณ์ดังกล่าวพร้อมเดินสายภายในอาคารสำหรับอุปกรณ์เหล่านั้นไว้ให้เรียบร้อย

4.2.18  งานขุดดิน ถมดิน และกำแพงกันดิน

จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินทั้ง 77 จังหวัด  ไม่ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับงานขุดดิน  ถมดินและกำแพงกันดินไว้   พ.ร.บ. การขุดดินและถมดิน ได้กำหนดให้

(1)    ผู้ใดประสงค์จะทำการขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตรหรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือมีความลึกหรือ

พื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น

(2)    การขุดบ่อน้ำใช้ที่มีพื้นที่ปากบ่อไม่เกิน  4 ตารางเมตร ผู้ขุดดินไม่ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น

(3)      การขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร เมื่อจะขุดดินใกล้แนวเขตที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่า 2 เท่าของความลึกของบ่อดินที่จะขุดดิน ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดิน

(4)     ผู้ใดประสงค์จะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ข้างเคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน  2,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น

(5)      การถมดินที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศ จะต้องจัดให้มีการระบายน้ำตามข้อ(4) และต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด

(6)    กำแพงกันดินหรือกำแพงกันน้ำที่ต้องรับความดันของดินหรือน้ำที่มีความสูงตั้งแต่ 1.50 เมตร ขั้นไป ถือเป็น  “อาคาร” ในมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร   ตามกฎกระทรวง กำหนดสิ่งที่สร้างขี้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

4.2.19  ระบบอื่น ๆ (ที่จอดรถ ทางเชื่อม สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการ)

จากการศึกษาเกี่ยวกับระบบอื่น ๆ พบว่า

(1)    ข้อบัญญัติกทม. เรื่องควบคุมอาคาร ได้กำหนดไว้เกี่ยวกับที่จอดรถได้แก่  (ก)  ตึกแถว ให้มีที่จอดรถอย่างน้อย 1 คันต่อหนึ่งคูหาถ้าหนึ่งคูหามีพื้นที่เกินกว่า  240  ตารางเมตร ต้องจัดให้มีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตร  (ข) อาคารพาณิชย์ ให้มีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 60 ตารางเมตร โดยขนาดของที่จอดรถจะต้องมีขนาดตาม กฎกระทรวงฉบับที่ 41

(2)    ทางเชื่อม ทางเข้าออกของหมู่บ้านจัดสรรกับถนนสาธารณะ  จะต้องขออนุญาตเชื่อมทางกับหน่วยงานที่รับผิดชอบทางสาธารณะเหล่านั้น  เช่น กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท กรุงเทพมหานคร กรมชลประทาน องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น เป็นต้น

(3)    สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการนั้น จากการศึกษาพบว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 77 จังหวัด  ไม่ได้กำหนดไว้ รวมทั้งกฎกระทรวง กำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร สำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา พ.ศ. 2548 ไม่ได้ครอบคลุมถึงอาคารพักอาศัย  โดยผู้ศึกษาขอเสนอให้นำกฎกระทรวงดังกล่าว มาบังคับใช้กับบริเวณงานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ในเรื่อง ป้ายแสดงสิ่งอำนวยความสะดวก  ทางลาด  บันได ที่จอดรถ ทางเข้าอาคาร ทางเดินระหว่างอาคาร ทางเชื่อมระหว่างอาคาร ประตู ห้องส้วม  พื้นผิวต่างสัมผัส สำหรับสำนักงานนิติบุคคล สโมสร สระว่ายน้ำ สถานที่ออกกำลังกาย และในเรื่อง ป้ายแสดงสิ่งอำนวยความสะดวก  ทางลาด  บันได ที่จอดรถ ทางเข้า  พื้นผิวต่างสัมผัส  สำหรับพื้นที่สวนสาธารณะ เป็นต้น

5.      บทสรุป

ผลสรุปการศึกษา  ผู้ศึกษาได้จัดหมวดหมู่งานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรออกเป็น 3 หมวดหมู่ได้แก่ (1) ทรัพย์ส่วนกลาง และระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน จำนวน 10 รายการ (2) ระบบสาธารณูปโภคเพื่อความปลอดภัย จำนวน 6 รายการ และ (3)  ระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ จำนวน 3 รายการ   และได้จำแนกความแตกต่างของระบบสาธารณูปโภคตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินแต่ละจังหวัดและพบว่าระบบสาธารณูปโภคที่มีความแตกต่างกันระหว่างข้อกำหนดของจังหวัดต่าง ๆ ประกอบด้วย ระบบถนนและทางเท้า สะพาน ท่อลอด  ระบบการระบายน้ำ ระบบการำบัดน้ำเสีย  จากนั้นในงานวิจัยนี้ได้นำเสนอรายการสาธารณูปโภคที่ควรมีสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ไว้ 19 ประเภท  โดยลำดับที่ 1 ถึง 10 ถูกกำหนดไว้ใน พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินและกฎหมายประกอบ และลำดับที่ 11 ถึง 19 ที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นประเภทที่ควรจัดให้มีและได้มาตรฐานเพื่อความปลอดภัยและความเหมาะสมในด้านต่างๆ  ดังต่อไปนี้

1.  ทรัพย์ส่วนกลาง

2.  ระบบถนนและทางเท้า สะพาน  ท่อลอด

3.  ระบบการระบายน้ำ    และระบบป้องกันน้ำท่วม

4.  ระบบไฟฟ้า

5.  ระบบประปา และสุขาภิบาล

6.  ระบบโทรศัพท์และการสื่อสาร

7.  ระบบการบำบัดน้ำเสีย

8.  ระบบจัดการขยะมูลฝอย

9.  รั้วโครงการ

10.   สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา โรงเรียนอนุบาล พื้นที่สีเขียว

11.   ระบบระบายอากาศ

12.   ระบบไฟส่องสว่างสาธารณะ (Public Lighting)

13.   ระบบรักษาความปลอดภัย

14.   ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

15.   ระบบหนีภัย

16.   ระบบป้องกันฟ้าผ่า

17.   ระบบโทรทัศน์ ดาวเทียม และเคเบิลทีวี

18.   งานขุดดิน  ถมดินและกำแพงกันดิน

19.   ระบบอื่น ๆ (ที่จอดรถ ทางเชื่อม สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการ )

กิตติกรรมประกาศ

ขอขอบคุณคณะอนุกรรมการมาตรฐานสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม วสท. ประจำปี พ.ศ. 2555  

เอกสารอ้างอิง

[1]   ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543, พ.ศ. 2543, เล่ม 117 / 45 ก

[2]   ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2522, เล่ม 96 / 80

[3]   ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550, พ.ศ. 2550, เล่ม 124 /21ง

[4]   ราชกิจจานุเบกษา, ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม, พ.ศ. 2544, เล่ม 118 / พ61ง

[5]   ราชกิจจานุเบกษา, ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2554), พ.ศ. 2554, 128/118ง

[6]   ราชกิจจานุเบกษา, ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการซึ่งต้องจัดทำรายงาน การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ และแนวทางการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม, พ.ศ. 2552, เล่ม 126 / 125 ง

[7]   ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2522, เล่ม 96 / 67

[8]   ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้น ทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548, พ.ศ. 2548, เล่ม 122 / 99ก

[9]   ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543, พ.ศ. 2543, เล่ม 117 / 42 ก

[10]     ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535, พ.ศ. 2535, เล่ม 109 / 39

[11]     ราชกิจจานุเบกษา, พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2550, พ.ศ. 2550, เล่ม 124 / 68 ก

[12]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง ฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2526, พ.ศ. 2526, เล่ม 100 / 196

[13]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2535, เล่ม 109 / 11

[14]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง ฉบับที่ 39 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2537, ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 111 / 23ก

[15]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง ฉบับที่ 41(พ.ศ.2534) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2534, เล่ม111/37ก

[16]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2540, เล่ม 114 / 52ก

[17]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522, พ.ศ. 2543, เล่ม117/75ก

[18]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544, พ.ศ. 2544, เล่ม 118 / 75ง

[19]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อบังคับคณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ว่าด้วยมาตรฐานระบบสาธารณูปโภค  สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการในนิคมอุตสาหกรรม พ.ศ.2555, พ.ศ. 2555, เล่ม 127/ 91ง

[20]     การไฟฟ้านครหลวง, ข้อบังคับการไฟฟ้านครหลวง ว่าด้วยอัตราค่าบริการการใช้ไฟฟ้า พ.ศ. 2536, ปิ่นเกล้าการพิมพ์, พ.ศ. 2542, หน้า1-6

[21]     วสท., มาตรฐานการติดตั้งทางไฟฟ้าสำหรับประเทศไทย พ.ศ. 2556, วสท., พ.ศ. 2556,หน้า 3-1 -  5-56

[22]     กรมการปกครองท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทยและวสท.,  มาตรฐานไฟฟ้าสาธารณะ, พ.ศ. 2548, หน้า 11-18

[23]     ราชกิจจานุเบกษา, การพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543, พ.ศ. 2543, เล่ม 117/ 16ก

[24]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง กำหนดสิ่งที่สร้างขี้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544, พ.ศ. 2544, เล่ม 118/65 ก

[25]     วสท., มาตรฐานการป้องกันฟ้าผ่า ภาคที่1 ข้อกำหนดทั่วไป, วสท., พ.ศ. 2553, หน้า 1-1 – 8-9

[26]     ราชกิจจานุเบกษา, กฎกระทรวง กำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร สำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา พ.ศ. 2548,  พ.ศ. 2548, เล่ม 122 / 52ก

[27]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี  พ.ศ. 2545, พ.ศ. 2545, เล่ม 119 /36ง

[28]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดสระแก้ว  พ.ศ. 2545, พ.ศ. 2545, เล่ม 120 / 3ง

[29]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดอุดรธานี  พ.ศ. 2545, พ.ศ. 2545, เล่ม 119 /50ง

[30]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดจันทบุรี พ.ศ. 2546, พ.ศ. 2546, ราชกิจจานุเบกษา, เล่ม 120 /81ง

[31]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครนายก พ.ศ. 2544, พ.ศ. 2544, ราชกิจจานุเบกษา, เล่ม 119 /4ง

[31]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจิตร  พ.ศ. 2545, พ.ศ. 2545, เล่ม 119 / 52ง

[33]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดลพบุรี พ.ศ. 2547, พ.ศ. 2547, เล่ม 121 / 107ง

[34]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมจังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2552, พ.ศ. 2552, เล่ม 126/62ง

[35]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์  พ.ศ. 2544, พ.ศ. 2544, เล่ม 118 / 101ง

[36]     ราชกิจจานุเบกษา, ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2546, พ.ศ. 2546, เล่ม 120 / 81ง